中國速度與需求缺口 物流地產(chǎn)投資回報率高漲

    在政府積極推行集約節(jié)約用地的大背景下，逐年下降的城市工業(yè)用地指標在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　過去10年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍遠落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華9家主要物流開發(fā)商非自用較高標準物流設(shè)施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。

　　在高標物流設(shè)施供需缺口的現(xiàn)實下，物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點領(lǐng)域。近來，機構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的案例不斷增多，如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬科也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國物流市場。

　　在此背景下，世邦魏理仕特別發(fā)布《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，著重分析了中國17個主要城市物流地產(chǎn)的投資機會。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認為：一線城市(尤其是上海)以及成都是當前中國物流地產(chǎn)的較佳投資目的地；中國物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖，在融資渠道相對單一的中國市場，后來者若想打破物流地產(chǎn)的競爭格局將任重而道遠。

　　企業(yè)：一超多強

　　國際物流地產(chǎn)商普洛斯于2004年在華開展業(yè)務(wù)，開啟了中國現(xiàn)代物流地產(chǎn)的新篇章。得益于國際化資本運作和豐富運營經(jīng)驗，普洛斯依靠先發(fā)優(yōu)勢在中國市場積極擴張，成為行業(yè)龍頭。目前，普洛斯在全國擁有185個園區(qū)，建成物業(yè)達1180萬平方米，規(guī)模甚至大于其余八大開發(fā)商總和。經(jīng)過多年發(fā)展，以普洛斯為首，外資和內(nèi)資中國物流地產(chǎn)競爭版圖已基本形成。

　　城市：比較優(yōu)勢凸顯

　　《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》著重分析了中國17個主要城市物流地產(chǎn)投資機會。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)不同城市區(qū)域輻射能力、主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通地理優(yōu)勢、經(jīng)濟基本面、物流用地存量和未來供應(yīng)趨勢等因素影響，一線城市(尤其是上海)以及成都是當前中國物流地產(chǎn)較佳投資目的地，而對于青島、杭州、長沙等城市來說投資者需保持謹慎。

　　區(qū)域：沿海沿江布局進一步深化

　　現(xiàn)代物流倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等傳統(tǒng)公路路網(wǎng)及物流設(shè)施相對發(fā)達的區(qū)域為主。隨著在線零售及移動網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)達，未來電子商務(wù)的發(fā)展趨勢正不斷向二三線乃至四線城市滲透。正如世邦魏理仕在2014年發(fā)布的物流地產(chǎn)白皮書中所預(yù)測，除沿海城市外，國內(nèi)外開發(fā)商正在逐步加強武漢及重慶等長江沿線樞紐節(jié)點的戰(zhàn)略布局。根據(jù)6月份頒布的《全國流通節(jié)點城市布局規(guī)劃(2015~2020年)》，東線沿海和長江沿線這兩條流通大道被納入“三縱五橫”共八條全國骨干流通大通道之內(nèi)。利好政策將進一步促進這些節(jié)點城市的物流倉儲市場的發(fā)展。

來源：中國房地產(chǎn)報